樓市一直是人們必不可少的談?wù)撛掝}之一。買(mǎi)不買(mǎi)房？這個(gè)爭(zhēng)議始終伴隨著千千萬(wàn)萬(wàn)的家庭！
今天小編就和大家算筆賬，買(mǎi)房或者不買(mǎi)房，10年后財(cái)富差別有多大？
第一種人：買(mǎi)房
假設(shè)在一個(gè)二、三線城市，房屋總價(jià)為50萬(wàn)的地方買(mǎi)房：首付20萬(wàn)公積金貸款30萬(wàn)20年計(jì)，月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬(wàn)還清貸款，房子歸自己。
那么十年的月供總計(jì)為1963*12*10 ≈23.6萬(wàn)。
第二種人：租房
租這套房子的話：按國(guó)內(nèi)住宅3%的普遍回報(bào)率算，50萬(wàn)的房子月租為1250元。
由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增長(zhǎng)6%計(jì)算，10年房租為：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
……
第10年房租：25342元
則租房人：
A、10年房租總計(jì)：
15000+15900+16854+……+25342=197709≈20萬(wàn)；
B、省下首付20萬(wàn)，存銀行按年回報(bào)率5%(存款利率通常跑不贏CPI)算
20*1.05^10 ≈ 32.6萬(wàn)；
C、省下月供1963元存銀行按年回報(bào)率5%、且利滾利算，約31萬(wàn)；
D、省下的一次性還貸的錢(qián)為20萬(wàn)。
現(xiàn)在有三個(gè)假設(shè)
假設(shè)1
未來(lái)10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計(jì)算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬(wàn)。
那么買(mǎi)房的人財(cái)富為89.5萬(wàn)。
租房的人財(cái)富為32.6萬(wàn)首付存款+31萬(wàn)月供存款+20萬(wàn)一次性還款的錢(qián)-20萬(wàn)房租=63萬(wàn)
假設(shè)2
未來(lái)10年房屋大幅增值4倍，房租市值為200萬(wàn)。
買(mǎi)房人財(cái)富是租房人的3倍有余。
假設(shè)3
未來(lái)10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌。
租房人勝出。
單從財(cái)富上計(jì)算，只要房子隨CPI增值，買(mǎi)房就是值得的。
可能有些人預(yù)期10年后房?jī)r(jià)還不如今天，或者漲幅低于26%，但因?yàn)橹袊?guó)人買(mǎi)房的傳統(tǒng)，為了成家、為了有家的安全感、穩(wěn)定感，依然會(huì)買(mǎi)房，不會(huì)在乎房?jī)r(jià)漲跌。
最后，買(mǎi)不買(mǎi)房，每個(gè)人心里都有了自己的答案。
銀行在為借款人計(jì)算房貸還款額的時(shí)候，一般是按月計(jì)息。借款人所還的月供金額由兩部分組成，一部分是本金，一部分是利息。兩者相加，正好是每月所還的月供金額。
目前，銀行的房貸分為“等額本息”與“等額本金”兩種還款模式。等額本息，就是每個(gè)月還款的“本+息”之和始終保持不變。而等額本金，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息另算。
另外還有一種說(shuō)法，說(shuō)“等額本金”還款方式比“等額本息”還款方式劃算。這種提法也存在理解的誤區(qū)。假設(shè)借款人選擇“等額本金”還款方式，總借款100萬(wàn)元，分100個(gè)月平均還本金，則每月要還本金1萬(wàn)元。第1個(gè)月還：本金1萬(wàn)元加上100萬(wàn)元本金借1個(gè)月應(yīng)付的利息數(shù)；到了下個(gè)月，還本金還是1萬(wàn)元，再加上（100-1）=99萬(wàn)元本金借1個(gè)月應(yīng)付的利息數(shù)。顯然，下個(gè)月的利息少于本月（本金變少），所以總還款額也少于本月。這樣一來(lái)，以后每個(gè)月總還款金額越來(lái)越少，最后還清。
的確，在“等額本金”還款方式下，由于前期歸還的本金比較多，所以相對(duì)于“等額本息”還款方式而言，借款者支付的利息總額要少一些。不過(guò)采用這種方式是不是劃得來(lái)，卻需要好好分析。
一旦選擇“等額本金”還款模式，由于借款人所借的本金數(shù)量相對(duì)于“等額本息”而言，本金會(huì)提前歸還。此時(shí)，借款人需要考慮資金的邊際使用效益。如果有更好的投資機(jī)會(huì)，能帶來(lái)超出支付銀行借款利息的回報(bào)，那就可以選擇“等額本息”方式，讓本金在手中多停留一會(huì)兒。
當(dāng)然，上面的算法只是一個(gè)泛泛而談的算法，畢竟，每個(gè)人所生活的城市和潛力是不一樣的，所以該不該買(mǎi)，想不想買(mǎi)都得根據(jù)自己的情況量力而為地進(jìn)行分析。
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